부동산학 자료실 토지의 이용 레포트
부동산학 자료실 토지의 이용
[부동산학] 토지의 이용
토지의 이용
1. 토지이용활동
1) 토지이용활동의 개념
토지이용활동이란 토지를 그 용도 및 토지이용의 규제내용이 허용하는 바에 따라 이용함으로써 그 유용성을 추구하는 행위를 말한다. 이윤의 극대화나 산출의 효율성, 이용되어지는 국가와 시대 등에 따라서 토지이용의 태양은 달라질 수 있다.
2) 토지이용의 형태
(1) 산업적 토지이용과 비산업적 토지이용
(2) 도시적 토지이용과 비도시적 토지이용
(3) 집약적 토지이용과 조방적 토지이용
2. 토지자원의 효율적 이용
토지자원은 그 절대량이 한정되어 있을 뿐만 아니라, 용도에 있어서도 이용의 다양성 및 비가역성의 특성까지도 가지고 있다. 때문에 토지자원을 효과적으로 이용하여야 하는 과제가 주어지며, 그러한 행위기준의 하나로 ‘최유효이용’이 있다. 이를 다른 말로 ‘최고최선의 이용’이라고 하기도 한다.
1) 최유효이용의 의의
최유효이용이란 객관적으로 보아 양식과 통상의 이용능력을 갖는 사람에 의한 합리적합법적인 ...토지의 이용
1. 토지이용활동
1) 토지이용활동의 개념
토지이용활동이란 토지를 그 용도 및 토지이용의 규제내용이 허용하는 바에 따라 이용함으로써 그 유용성을 추구하는 행위를 말한다. 이윤의 극대화나 산출의 효율성, 이용되어지는 국가와 시대 등에 따라서 토지이용의 태양은 달라질 수 있다.
2) 토지이용의 형태
(1) 산업적 토지이용과 비산업적 토지이용
(2) 도시적 토지이용과 비도시적 토지이용
(3) 집약적 토지이용과 조방적 토지이용
2. 토지자원의 효율적 이용
토지자원은 그 절대량이 한정되어 있을 뿐만 아니라, 용도에 있어서도 이용의 다양성 및 비가역성의 특성까지도 가지고 있다. 때문에 토지자원을 효과적으로 이용하여야 하는 과제가 주어지며, 그러한 행위기준의 하나로 ‘최유효이용’이 있다. 이를 다른 말로 ‘최고?최선의 이용’이라고 하기도 한다.
1) 최유효이용의 의의
최유효이용이란 객관적으로 보아 양식과 통상의 이용능력을 갖는 사람에 의한 합리적?합법적인 최고?최선의 이용방법을 말한다. 따라서 특정인에 의한 특별한 이용은 최유효이용의 개념에서 제외된다.
2) 최유효이용의 판단기준(리법/물경)
(1) 합리적 이용
최유효이용은 합리적 이용, 즉 현재 또는 가까운 장래에 실질적인 수요가 있는 실현 가능한 이용이어야 한다. 따라서 투기 목적의 비합리적 이용이나 먼 장래의 불확실한 이용은 합리적 이용이 될 수 없다.
(2) 합법적 이용
사적 제한, 용도지역지구제, 건축법상의 규제 및 환경보호규제 등 공?사법상으로 허용되는 범위 내에서의 이용이어야 한다.
(3) 물리적 채택가능성
지질?지반 등의 자연적 조건 및 건축공법상의 적용가능성이 있는 토지이용이어야 한다.
(4) 경험적 증거
토지이용이 최유효이용이 되기 위해서는 경험적 증거가 반드시 제시될 수 있어야 한다. 이는 합리적?합법적?물리적으로 채택 가능한 여러 대안 중 그 이용이 최고의 수익을 올릴 수 있다는 것이 경험적 자료에 의해 지지될 수 있는 이용이어야 한다는 것이다.
3) 최유효이용의 구체적 판단
(1) 토지의 규모
개별적 관점에서 보면 주어진 획지의 개별적 요인만을 판단의 대상으로 하면 되지만, 광의의 관점에서 보면 광역적?사회적?자연적 조건을 모두 포함하여 판정하여야 한다.
(2) 토지이용의 주체
최유효이용에 대한 토지이용의 주체는 공적주체와 사적주체로 구분된다. 따라서 각 주체별로 최유효이용을 판정해야 할 것이다.
(3) 최유효이용의 내용
최유효이용의 내용은 토지이용의 용도, 이용의 규모, 공작물의 구조 등을 비롯하여 때로는 관리방법까지도 포함되어야 할 것이다.
(4) 합리성의 판단
최유효이용은 복합개념이기 때문에 그 합리성은 법률적?경제적?기술적 측면에서 복합적으로 판단되어야 한다.
(5) 용도상의 일체성
최유효이용이 되기 위해서는 토지와 건물 사이에 용도상의 일체성이 있어야 한다. 어떤 용도지역이 전환될 가능성이 있는 경우 시계열상의 일체성에 대한 배려도 있어야 한다.
(6) 현재이용상태의 판단
현재의 토지이용이 최유효이용이 아니라면 이를 최유효이용으로 전환할 필요가 있으며, 현재의 토지이용이 최유효이용에 속한다고 판정되는 경우에는, 그 계속성에 관한 예측적 판단도 요구되며, 또한 토지이용의 경쟁상황도 감안되어야 한다.
(7) 통상의 이용능력의 판단
통상의 이용능력은 최유효이용의 하한선이라 할 수 있다. 따라서 창조적 이용도 고려되어야 하는데 이때 합리성?계속성?적법성 등 안정성의 관점에서 판단되어야 할 것이다.
4) 최유효이용과 집약적 토지이용
(1) 집약적 토지이용과 입지잉여
① 집약적 토지이용과 조방적 토지이용
어떤 토지이용에 있어 단위면적당 투입되는 노동?자본재의 비율을 토지이용의 집약도라 한다. 토지이용의 집약도가 높은 경우를 집약적 토지이용이라 하고, 토지이용의 집약도가 낮은 경우를 조방적 토지이용이라 한다. 그리고 토지이용의 집약도에따라 단위면적당 산출의 차이가 난다.
② 집약한계와 조방한계
집약한계란 투입의 한계비용이 한계수입과 일치되는 선까지 투입이 추가되는 경우의 집약도이고, 조방한계는 최적의 조건하에서 겨우 생산비를 감당할 수 있는 산출밖에 얻을 수 없는 집약도이다. 토지이용은 집약한계를 상한선으로, 조방한계를 하한선으로 하여 최유효이용 방안을 모색한다.
③ 입지잉여
입지잉여란 위치가 좋아서 발생하는 초과이윤을 말한다. 입지잉여는 어떤 위치의 가치가 조방적 한계입지 이상이고, 또한 그 위치를 최유효이용할 수 있는 입지주체가 이용하는 경우라야 생기는 것이다.
(2) 지가의 지불능력
① 지가수준과 집약도
지가수준이 높은 경우에는 토지이용이 집약화 되고, 그 수준이 낮은 경우에는 조방화 된다. 따라서 지가가 높은 토지를 집약적으로 이용할 수 있는 업체만이 그 토지에 입지 할 수 있게 된다.
② 입지경쟁
입지잉여가 높은 위치는 한정되어 있고 그러한 위치를 원하는 업체는 많다. 여기에서 입지경쟁이 생긴다. 이 경쟁에서 승리할 수 있는 업체는 지가의 지불능력이 가장 우수한 업체가 된다. 이와 같이 입지경쟁이 토지이용의 집약도를 높이기도 하지만 반대로 토지이용의 집약도를 통해서 입지경쟁이 이루어지는 경우도 있다.
3. 토지이용현상
1) 도시스프롤현상
스프롤(sprawl)이란 도시가 불규칙적이고 볼품 없이 확산되거나 개발되는 것을 말한다. 이는 토지의 최유효이용에서 괴리됨으로써 발생하는 현상이라고 할 수 있다. 스프롤지역은 표준적 수준의 지가수준보다 낮은 것이 일반적이다.
스프롤의 유형은 다음과 같이 구분할 수 있다.
① 도시스프롤의 유형으로는 합리적 밀도수준 이하를 유지하면서 인접지역을 잠식해 가는 저밀도 연쇄개발현상과 고밀도 연쇄개발현상이 있다.
② 간선도로를 따라 스프롤이 전개되는 현상, 도시에서 중간 중간에 상당한 공지를 남기면서(비지적, 飛地的) 교외로 확산되는 현상도 있다.
③ 일본에서는 스프롤을 미시적인 것과 거시적인 것으로 구분하기도 한다. 미시적이라는 것은 철도역을 중심으로 약 2Km 정도의 범위로 농경지를 잠식하면서 택지화되어 가는 현상이다. 그리고 거시적
자료출처 : http://www.ALLReport.co.kr/search/detail.asp?pk=11037159&sid=qjfRnf777&key=
[문서정보]
문서분량 : 3 Page
파일종류 : HWP 파일
자료제목 :
파일이름 : [부동산학] 토지의 이용.hwp
키워드 : 부동산학,토지,이용,자료실,토지의
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